1기 신도시 재건축, 분담금의 모든것 지금 어디까지왔나?
안녕하세요. 이번에는 “1기 신도시 재건축, 분담금의 모든것 지금 어디까지왔나?”라는 주제로 포스팅을 하겠습니다.
분당, 일산, 평촌 재건축 투자, 추가 분담금으로 갈리는 투자 성공의 갈림길. 요즘 부동산 시장의 가장 뜨거운 이슈 중 하나가 1기 신도시 재건축일텐데요. 정부가 선도지구를 선정하며 본경적으로 재건축에 시동을 걸었는데요. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본등 대한민국 대표 신도시들이 재건축으로 새롭게 태어나게 됩니다. 하지만 재건축 하면 가장 먼저 떠오르는 단어가 바로 분담금인데요. 오늘은 이 분담금의 실체와 함께, 각 신도시별 예상 금액, 재건축의 장단점, 그리고 투자 포인트까지 분석해드리니 아래 참고 하시기 바랍니다.
1기 신도시 재건축, 지금 상황은?
1기 신도시는 1990년대 초반 수도권 주택난 해결을 위해 조성된 대규모 주거단지 입니다. 30년 이상된 노후 아파트가 많아 재건축 요구가 끊이지 않았는데요. 드디어 정부가 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본내 몇몇 구역들을 선도지구로 지정하며 재건축 계획에 박차를 가하고 있습니다.하지만, 재건축 비용 상승과 추가 분담금 문제가 재건축 추진의 최대 걸림돌로 떠오르고 있습니다.
각 신도시별 예상 분담금 분석
1. 분당신도시 : 재건축의 중심, 분담금은?
분당의 샛별마을, 양지마을, 시범단지가 선도지구로 지정되었습니다.
- 예상 분담금 : 동일 평형 이동 시 1억5000만 원~2억 원.
- 공공기여를 최소화한다고 해도, 분담금 부담은 불가피 합니다.
한 부동산 관계자는 “신축이 되면 차익이 분담금보다 더 클것으로 기대됩니다” 라며 긍정적인 전망을 내놨습니다. 특히 전용 84제곱 기준으로 4억 원대 분담금까지도 거론되며, 최종 금액은 조합 설립 이후 확정 될 것으로 보입니다.
2. 일산신도시 : 고양시 부동산 시장의 미래는?
일산은 백송마을, 후곡마을, 강촌마을 3개 구역이 선도지구로 지정되었습니다.
- 예상 분담금: 동일 평형 이동시 3억원~4억원
일산의 한 공인중개사는 “평균 용적률이 160%에서 300%로 상승하면 사업성이 충분하다” 라고 말하며 주민 동의율도 높아 재건축 추진에는 문제가 없다고 전망했습니다.
3. 평촌 신도시 : 대형 평형의 분담금은?
평촌의 꿈마을 금호, 꿈마을 우성, 샘마을이 선도지구로 지정되었습니다.
- 예쌍 분담금 : 대형 평형에서 소형으로 이동 시 환급금이 발생할 가능성
- 예를 들어, 전용 101제곱을 전용 84로 줄이면 환급금을 받을 수 있는 구조라고 합니다.
4. 중동신도시와 산본신도시 : 상황은 비슷?
중동과 산본도 각각 2개 구역씩 선도지구로 선정되었습니다.
- 중동 : 전용 134제곱에서 동일 평형 이동 시 4억원, 소형 평형 이동시 환급금 1억~1억 5000만원 예상
- 산본 : 전용 101제곱 기준으로 2억~3억원의 분담금 추정
대형 평형 조합원이 많아, 일부 조합원은 소형 평형으로 이동을 고려하는 목소리가 있다고 합니다.
추가 분담금, 실제로 얼마나 나올까?
건축비 상승이 불가피
최근 건축비 상승으로 인해 분담금 부담은 불가피한 상황입니다. 하지만, 전문가들은 ” 입주시 집단대출 등을 통해 해결할 수 있어, 재건축 투자에 큰 장애물은 아니다”라고 조언합니다.
1기 신도시 재건축, 투자 시 고려할 점
재건축 투자를 고려한다면, 아래의 포인트를 반드시 체크!
사업성 확인
- 용적률 상승이 무조건 높은 지역으로 선택해야 합니다. 용적률이 사업성을 좌우합니다.
- 대지면적이 크고 조합원 수가 적은 단지가 유리
분담금과 시세 차익의 균형
- 분담금이 높은 단지는 그만큼 신축 아파트의 가치를 높이기 때문에 투자 가치가 높을 수 있습니다.
진행 속도
- 정부의 목표는 2027년 착공, 2030년 입주이지만, 실제로는 최소 10년 이상 걸릴 가능성이 큽니다.
재건축은 장기적인 시각으로
1기 신도시 재건축은 분담금 문제와 긴 사업 기간이라는 도전 과제가 있지만, 신축 아파트의 가치와 주거 환경 개선이라는 기회도 제공합니다 .투자자는 단기적인 이익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
