1기 신도시 선도지구 상가 임차인 이주 보상금? 받을 수 있나?
안녕하세요.
이번에는 “1기 신도시 선도지구 상가 임차인 이주 보상금? 받을 수 있나?”라는 주제로 포스팅하겠습니다.
먼저 재건축과 재개발에 대해 다른 점을 확인해야 합니다. 주변의 재개발 상가 임차인들이 보상금 받는 모습을 보고 나도 당연히 받겠거니 라고 생각했다면 오늘 이 글이 도움 되길 바랍니다.
재개발은 보상, 재건축은 패스? 왜 이런 차별을?
왜 재개발 상가 임차인은 보상받고, 재건축 임차인은 못 받는지 궁금하신 분들 많을겁니다. 답은 아주 미묘한 차이에 있는데요.
1. 재개발은 공익 사업, 재건축은 사익 중심!
- 재개발 사업 : “우리 동네가 너무 낡고 위험해서 공익 차원에서 싹 정리하고 새로 만들자!” 라는 개념입니다. 그래서 토지보상법이 적용돼 상가 임차인도 영업손실 보상금을 받을 수 있습니다. 법적근거로는 토지보상법 제 77조 제 1항.
- 재건축 사업 : 이건 공익보다는 땅 주인들이 자기들 이익을 위해 집 다시 짓는 목적이기 때문입니다. 그렇기에 임차인은 영업손실 보상을 받을 수 없습니다.
그럼, 임차인이 보상 받을 방법은 없나?
정확히 말하자면, 현행법상 어렵습니다.
재건축은 ‘공익성이 부족하다’는 이유로 토지보상법에서 정하는 보상 규정이 적용되지 않습니다. 심지어 대법원도 이 점을 꽉 잡고 있습니다.
대법원 판결: “재건축 보상? 그거 아니야!”
- 판례 : 대법원 2014.7.24 선고된 내용을 보면 재건축 사업은 재개발과 달리 매도청구권이라는 사적 해결 방식으로 처리하라고 법이 정하고 있습니다. 따라서 임차인 보상이 불가한 판결 사례가 있습니다.
헌법재판소 : 재건축 임차인 보상? 헌법 위반 아니다!
임차인들이 이 문제를 들고 헌법재판소까지 찾아간다면?
“재건축 상가 임차인도 보상을 못 받는 건 우리 재상권 침해가 아닌가?” 를 명분
판결 내용 : “아니다, 사적자지 췅ㄴ칙에 따라 해결하라고 했을 뿐, 임차인의 권리를 침해한것은 아니다”
그렇다면 가게 문 닫기 전까지 계속 영업은 할 수 있나?
보상은 안 주는데, 그럼 그냥 여기서 끝까지 영업하겠다고 해도 버티는것도 불가 하다.
도시정비법 제 81조 제1항
- 관리처분계획 인가 고시가 나면, 임차인은 토지나 건물을 사용할 수 없다고 규정하고 있습니다.
- 단, 아래 두가지 경우는 예외
사업시행자의 동의를 받은경우
토지보상법에 따른 손실 보상이 끝나지 않은 경우
다시 한번 강조 하지만, 재건축은 토지보상법이 아예 적용되지 않습니다. 즉, 임차인에 대한 권리 행사가 불가합니다.
임차인의 현실적인 대처법
이주 협상을 최대한 유리하게 끌고 가세요
보상은 못 받더라도 사업시행자와의 협의를 통해 작은 혜택이라도 얻는게 좋습니다. 장기 임차인일수록 이런 협의 가능성이 높아지니 꼭 적극적으로 대화하기 바랍니다.
변호사나 전문가 상담을 통해 권리 확인
법률 전무가의 도움을 받아 현재 상태에서 가능한 모든 부분을 체크 하는게 좋습니다. 각자의 환경이 다르기에 유리한점이 있을 수도 있습니다.
이번 1기 신도시 선도지구 지정으로 인해 재건축될 구역내 상가 임차인들의 고민이 많을것 같습니다.
관련법상으로는 권리를 내세워 보상받을 수가 없는 현실이 안타깝지만, 작은 방법이라도 있다면 시도는 해보는 것이 좋습니다. 앞서 말했듯 사업시행자와 원만한 조율을 통해 어떤 혜택을 받을 수 있도록 하면 좋겠습니다.
