서울 및 1기신도시 재건축, 상가 소유자들과의 협상이 중요한 시점
안녕하세요.
이번에는 “서울 및 1기신도시 재건축, 상가 소유자들과의 협상이 중요한 시점”라는 주제로 포스팅하겠습니다.
서울 재건축 현장에서 상가 소유주와의 갈등이 재건축 사업의 핵심 이슈로 떠오르고 있습니다. 법원이 상가 소유자들의 아파트 분양권 부여에 대해 조합원 100% 동의를 요구하는 판결을 잇달아 내리면서, 많은 재건축 단지가 사업 추진에 어려움을 겪고 있습니다. 이번 글에서는 법적 판결의 주요 내용과 이에 따른 문제점, 그리고 재건축 조합이 고려할 수 있는 대안으로 심층적으로 살펴보겠습니다.
1. 상가 소유자와 아파트 분양 조합원 100% 동의란?
서울중앙지법은 신반포2차 재건축 조합이 상가 소유자들에게 아파트 분양권을 부여하기 위해 설정한 ‘산정비율’에 대해 총회 결의 무효 판결을 내렸습니다.
- 산정비율: 상가 소유자들이 아파트 분양을 받을 수 있도록 조합에서 제시하는 기준. 예를들어, 상가 가치가 4억 원이고, 아파트 최소 분양가가 10억 원일 때, 산정비율을 0.4로 설정하면 상가 소유자들이 아파트를 받을 수 있습니다.
문제는 이 기준을 조합원 전원의 동의 없이 설정하면 법적으로 무효가 된다는 점입니다. 법원의 이러한 판단은 상가 지분 쪼개기 관행을 차단하려는 의도로 보입니다.
2. 1기 신도시 재건축, 큰 난관에 봉착
이번 판결은 1기 신도시를 포함한 많은 재건축 단지에도 파장을 미치고 있습니다.
1기 신도시의 경우, 상가와 아파트가 밀접하게 얽혀 있는 구조가 많아 상가 소유자들의 협조 없이는 재건축 추진이 쉽지 않습니다.
- 갈등 원인: 상가 소유자들에게 이 아파트를 제공하기 위해선 조합원 100% 동의가 필요하다는 법적 기준
- 영향: 현실적으로 100% 동의를 얻기가 어려워 조합 설립 단계에서부터 갈등이 발생
3. 재건축 조합의 고민과 해법
한 변호사는 다음과 같은 대안을 제안합니다.
- 새로운 상가 미건설: 아예 살가를 신축하지 않아 갈등을 원천 차단
- 토지 분할 청구: 상가 소유자들에게 개별 보상을 통해 문제 해결
- 보상 강화: 상가 소유자들에게 현금 보상 등의 실질적인 혜택 제공
- 입법적 해결: 조합원 의결 정족수를 기존 100%에서 3분의 2 이상으로 낮추는 방안.
4. 상가 소유자와의 협상 팁
상가와 아파트의 가치를 모두 살릴 수 있는 윈윈 전략이 필요합니다.
- 투명한 정보 공유: 조합원과 상가 소유자들에게 명확한 분양 기준과 혜택을 설명
- 현시적인 대안 제시: 아파트 대신 동등한 가치를 보장하는 혜택 제공.
- 법적 전문가 조언 활용: 소송과 갈등을 최소화하기 위한 법률 조언 적극 활용
5. 미래 재건축의 방향성
상가와 아파트가 공존하는 구조는 재건축의 필수적인 요소입니다. 법적 제약 속에서도, 모든 조합원과 상가 소유자들이 만족할 수 있는 해결책을 찾는 것이 중요합니다. 상가 소유자들을 배제하기보다는 공정한 조건을 제시해 협력을 이끌어내는 것이 성공적인 재건축의 열쇠입니다.
