“빌라 전세, 이제는 역사 속으로 사라지나..?”… 월세만 찾는 임대 시장의 변화
안녕하세요.
이번에는 “”빌라 전세, 이제는 역사 속으로 사라지나..?”… 월세만 찾는 임대 시장의 변화”라는 주제로 포스팅하겠습니다.
최근 빌라 전세시장이 크게 흔들리고 있습니다. 전세 사기 여파와 보증금 반환 문제로 인해 월세 선호 현상이 맞물리면서 월세 거래 비중이 급격히 늘어나고 있기 때문입니다. 이제는 빌라 시장에서 전세를 찾기가 힘든 시대가 오고 있다는 우려가 나오고 있는데요. 도대체 무슨일이 벌어지고 있는 걸까요?
1. 빌라 시장의 월세 전환, 그 현주소는?
국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 2023년 1월부터 10월까지 서울 단독, 다가가, 연립, 다세대 건물의 전체 임대차 거래 중 64.42%가 월세로 집계됐습니다. 이는 전년 동기(60.81%) 대비 약 3.61%p 증가한 수치로, 불과 3년 전인 2020년(43.58%)과 비교하면 월세 비중이 폭발적으로 늘어난 것을 확인할 수 있습니다.
특히 연립, 다세대 주택 시장에서도 월세 비중은 꾸준히 증가하며, 올해 처음으로 50%를 돌파할것으로 예상됩니다. 단독 다가구 주택의 월세 비중은 이미 70%를 넘어섰습니다.
2. 전세사기 여파, 빌라 전세 시장에 치명타
빌라 전세 시장이 급격히 위축된 주요 원인 중 하나는 전세 사기 문제입니다. 빌라는 아파트보다 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높아, 집값이 떨어질 경우 보증금을 돌려받기 어려운 구조적 문제가 있습니다. 이런 문제는 전세에 대한 신뢰를 무너뜨렸고, 월세로 수요가 몰리는 결과를 낳았습니다.
전세가율, 아파트 대비 여전히 높지만 감소세
2022년 12월 71.76% 였던 서울 연립 다세대 전세가율은 올해들어 11월기준 70.22%로 소폭 하락했습니다. 하지만 아파트 전세가율(54.01%)에 비하면 여전히 높은 수준입니다. 이는 전세가율 하락세가 빌라 전세 시장에도 영향을 미치고 있음을 보여줍니다.
3. 월세가격, 매달 신기록 경신중
전세 시장이 위축되면서 월세 수요는 폭발적으로 늘었고, 이에 따라 월세 가격도 계속 상승하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 지난달 서울 연립, 다세대의 월간 월세가격지수는 104.78을 기록하며 전년 동기 대비 2.45% 상승했습니다. 단독주택 역시 같은 기간 1.86% 올랐습니다. 이 두 지수 모두 2015년 통계 작성 이후 최고치를 찍고 있습니다.
4. 전세보증 가입 기준 강화, 빌라 전세엔 악재?
빌라 전세 시장에 또 하나의 악재가 예고되고 있습니다. 주택도시보증공사가 전세보증가입 기준을 더욱 강화하는 방안을 검토중입니다.
담보인정비율 80%로 하향
현재 담보인정비율은 90-%로, 전세보증가입을 위해선 보증금이 공시가격의 126%를 넘지 않아야 합니다. 하지만 담보인정비율이 80%로 하향될경우 이 한도는 112%로 줄어들게 됩니다. 예를 들어 공시가격 1억원인 빌라는 기존 보증금 상한 1억2600만원에서 1억 1200만원으로 낮아져야 가입이 가능해집니다.
이로인해 많은 빌라 전세 세입자들이 전세보증가입 문턱을 넘지 못할 가능성이 커졌습니다. 이는 전세 제도에 대한 신뢰를 더욱 악화시키고, 월세 비중을 더욱 확대시키는 결과를 초래할 수 있습니다.
5. 전세의 끝?? 월세 중심으로 재편되는 임대시장
전세가 줄어들면서 월세 중심으로 임대 시장이 재편되고 있습니다. 전세를 선호하던 세입자들도 이제는 월세로 눈을 돌릴 수 밖에 없는 상황이 되었죠. 특히 HUG의 담보인정비율 하향 조치가 시행될 경우, 빌라 시장에서 전세를 찾는 것은 더욱 어려워질 전망입니다.
6. 빌라 전세가 사라진다면, 우리는 어떻게 대비해야 할까?
- 임대인에게 필요한 대응
전세대신 월세 계약을 늘리는 쪽으로 플랜을 잡아야 한다. 임대 수익 안정화를 위해 사전에 보증금 반환 대출 통해 월세 수익금 상계를 사전에 염두해두고 있어야 한다. 혹은 현 보증금을 낮춰야 할경우 낮춘 금액만큼 월세로 받는 방향도 있다.
- 세입자의 선택지
월세가 불가피한 상황에서 합리적인 월세 조건을 찾는 것이 중요합니다. 정부의 월세 지원 정책도 적극 활용해 부담을 줄이는 방안을 고민해봐야 합니다. 가장 좋은건 전세지만, 보증보험 가입한도가 낮아질 경우 임대인은 월세로 전환할 가능성이 큽니다. 그렇게 되면 결국 세입자의 부담이 커집니다. 그렇기에 계약시기에 금리와 상품을 사전에 확인해서 반전세, 월세를 꼼꼼히 비교해 집을 알바와야 합니다.
전세의 역사는 뒤안길로?
빌라 시장에서 전세가 사라지는 것은 더이상 먼 미래의 일이 아닙니다. 월세 비중은 계속 증가하고 있으며, 전세 사기에 대한 불안감과 보증가입 기준 강화는 이 흐름을 가속화시키고 있습니다. 앞으로의 임대 시장은 월세 중심으로 재편될 가능성이 높으며, 이에 따른 새로운 주거 전략이 요구됩니다.
빌라 전세가 줄어드는 상황에 처한 지금, 세입자와 집주인 모두 현명한 선택을 해야 할 텐데요. 무엇보다 정책적으로 서로에게 유익이 될 수 있는 방안으로 잘 잡혀져 가길 바랍니다.
