빌라 전세보증 126%에서 112%로 낮춘다고?? 앞으로 빌라 시장 전망
안녕하세요.
이번에는 “빌라 전세보증 126%에서 112%로 낮춘다고?? 앞으로 빌라 시장 전망”라는 주제로 포스팅하겠습니다.
요즘 전세보증금 관련 이슈가 뜨거운데요. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증 가입 요건을 강화할 가능성이 있다는 소식이 나오면서 임대인과 임차인 모두 걱정이 이만저만이 아닙니다.
“공시가 126%”룰 이 뭔지, 이게 “112%”로 바뀌면 어떤 일이 생기는지, 왜 HUG가 이런 결정을 검토하는지 아래 내용을 통해 확인해보시기 바랍니다.
1. 공시가 126% -> 112%? 이게 뭐야?
공시가 126%룰이란?
현재 빌라와 같은 비 아파트 전세보증에 가입하려면, 전세금이 해당 주택의 공시가격의 126% 이내여야 합니다.
- 예를 들어, 공시가격이 2억원인 빌라의 경우, 전세금이 2억 5200만 원 이하여야 보증 보험에 가입이 가능하다는 이야기 입니다. 공시가격과 시세는 다릅니다. 공시가격 보다 시세가 대부분 훨씬 웃돌기 때문에, 공시 가격의 126%는 사실 이전 전세가 시세보다 낮은 수치였습니다.
그런데 거기서 더 낮춘다고? 112%?
HUG가 이번에 검토 중인 방안은 전세가율을 90% 에서 80%로 낮추는 것입니다.
- 이렇게 되면 전세금 상한선이 공시가격의 112%로 줄어들게 됩니다.
- 즉, 위의 빌라 사례에서 전세금 한도는 2억 2400만원으로 약 2800만원이 줄어들게 되는 셈입니다.
2. 왜 HUG는 문턱을 높이려는 걸까?
전세보증 사고가 너무 많다.
HUG에 따르면 올해(1~10월) 전세보증 사고액은 무료 4조 291억원.
- HUG가 임대인을 대신해 임차인에게 돌려준 돈, 즉 대변제액만 3조 3271억원에 달합니다.
- 반면, 임대인으로부터 회수한 금액은 고작 8% 수준입니다.
이렇게나 되니 HUG는 두 해 연속 4조 원대 영업손실을 기록할 위기에 놓였고, 이를 줄이기 위해 가입요건을 강화하려는 겁니다.
재정난 해결이 급하다.
HUG는 설립 이후 처음으로 7000억 원 규모으 ㅣ신종자본증권을 발행해 자기자본을 확충할 계획입니다.
- 이는 그만큼 현재 재정 상황이 심각하다는 걸 보여주고 있습니다.
3. 임대인과 임차인에게는 어떤 영향을 줄까?
임대인의 고충: ‘역전세’문제 심화
‘역전세’란 기존 세입자에게 돌려줄 보증금을 새 세입자로부터 받는 금액으로 감당하지 못하는 상황을 말합니다.
- 예를 들어, 현재 전세금이 2억 5200만원이었던 집이 112% 룰로 인해 2억 2400만원에 새로 세입자를 받아야 한다면,
- 임대인은 2800만원을 따로 마련해야 합니다.
이 돈을 마련하기 위해 정부의 역전세 반환대출을 이용할 수도 있지만, 조건이 까다로워 현실적으로 어려운 경우가 많습니다.
임차인의 부담: 월세 가속화
전세 보증 가입 기준이 더 엄격해지면 전세 시장 자체가 축소되고, 월세화가 더 빠르게 진행될 가능성이 높습니다.
- 월세 전환이 늘면 세입자들의 주거비 부담이 커질 수 밖에 없습니다.
4. 다른 대안은 없을까?
HUG의 정책방향과는 반대로 국회 입법조사처는 지난 6월 이런 대안을 제시했습니다.
- 전세보증 가입 요건을 공시가격의 135%로 완화하자는것
- 전세가율은 그대로 90%를 유지하면서, 주택가격 기준만 높이면 된다는 주장
이 방안은 전세에서 월세로 전환되는 부작용을 막고, 비 아파트 시장을 활성화 할 수 있는 방법으로 주목받고 있습니다.
5. 임대인 단체의 반발: “너무 가혹하다!”
전세보증 상한선이’전세값 상한’으로 작용
대한 주택임대인협회는 전세보증 가입 기준이 사실상 전세값 상한선처럼 작용한다고 지적합니다.
- 임대인이 새로운 세입자를 받을 때 낮아진 상한선 때문에 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기가 더 어려워진다는 겁니다.
‘역전세 대출’도 부용지물?
현재 역전세 대출은 후속 세입자가 전세보증에 가입해야만 가능하고, 실제로 대출되는 금액도 제한적입니다.
- 즉, 비아파트 임대인들에게는 현실적인 도움이 되지 못한다는 불만이 나오고 있습니다.
6. 전세보증 가입 요건, 어디로 가야 할까?
전세보증 가입 문턱을 낮출 것이냐, 높일 것이냐는 결국 균형 잡힌 정책이 필요합니다.
HUG의 재정 건전성 확보
- 사고율을 줄이고, 회수율을 높이는 방안이 필요합니다.
임대인과 임차인의 경제적 부담 완화
- 비아파트 전세시장 특성을 고려한 합리적인 기준 마련이 중요합니다.
전세사기 문제를 해결하려는 정책이 오히려 임대인과 임차인 모두에게 부담을 주고 있다면, 이는 분명 다시 고민해볼 필요가 있습니다. HUG와 국토부, 그리고 국회 모두가 머리를 맞대야 할 시점인것 같습니다. 전세 시장은 우리의 삶과 직결된 문제인 만큼, 앞으로도 그 변화와 흐름을 주의 깊게 지켜보는게 중요할것 같습니다.
