분양권 손피거래 잘못했다가 세금 폭탄 맞는다 양도세 규정 변경 필독!!
안녕하세요.
이번에는 “분양권 손피거래 잘못했다가 세금 폭탄 맞는다 양도세 규정 변경 필독!!”이라는 주제로 포스팅하겠습니다.
분양권 손피거래라는 말 들어보셨을겁니다. 손에 쥐는 프리미엄을 줄임말로 생겨난 말인데요. 분양권 거래에서 매도인이 양도세 부담까지 매수자에게 떠넘기며 거래가 이루어지는 형태를 말합니다. 하지만 이제는 이런 손피거래가 더이상 쉽지 않게 되었습니다. 정부가 양도소득세 규정을 확 바꾸면서 세금 부담이 대폭 늘었기 때문인데요. 자칫 잘못하면 거래 후 세금 폭탄 맞을 수 있으니 아래 내용을 반드시 확인하기 바랍니다.
1. 손피거래? 어디까지가 인정?
손피거래란?
- 분양권 거래에서 매도인이 받을 금액(매매가)에 양도소득세를 더한 금액을 매수자가 모두 부담하는 거래 방식입니다.
- 예를들어 분양권 매매가가 17억원이고 양도세가 3억이라면 매수자는 20억원을 지불하고 매수하는 구조입니다.
왜 이런 거래가 생길까?
- 신축 아파트 분양권에 대한 인기가 높고, 부동산 양도세율이 급격히 높아지면서 매도인이 부담을 줄이기 위해 생겨난 거래 방식입니다.
- 매수자 입장에서는 매도인의 세금까지 떠안아야 하지만, 인기 있는 분양권이라면 마지못해 수용하게 되는 경우입니다.
2. 바뀐 양도세 규정, 뭐가 달라졌나?
손피거래에 양도세 산정 방식 변경
기존에 매수자가 부담하는 양도세를 한번만 합산해서 양도 가액에 반영했지만, 이제는 매수자가 부담하는 전체 양도세를 매번 합산하도록 변경됐습니다. 이로 인해 거래 가액이 기하급수적으로 늘어나게 됩니다.
사례로 보는 변화
예를들어, 분양권 12억 원에 취득해 17억원에 매도한다고 가정해봅니다.
- 기존방식 : 매도인이 양도세 3억 2800만원을 매수자에게 떠넘기면, 매도 금액은 20억 2800만원이 되고, 이에 따른 최종 양도세는 5억 4500만원이었습니다.
- 변경된 방식 : 매수자가 부담하는 양도세를 매번 합산하면 최종 양도가액이 26억 7000만원까지 상승하고, 양도세는 9억 6600만원으로 2배 가까이 늘어납니다.
3. 왜 이렇게 규제가 강화됐을까?
거래 구조의 불투명성
- 손피거래는 실질적으로 매매가를 왜곡하는 문제를 야기하고 있습니다.
- 매수자가 세금을 떠안는 구조로 인해 거래 과정이 불투명해지고, 세수 누락 가능성도 높아집니다.
다운거래 유혹 증가
- 매수자가 부담을 줄이기 위해 다운거래(실제 거래가를 축소 신고)라는 편법을 쓰는 경우가 많습니다.
- 하지만 이는 명백한 위법 행위로, 적발될 경우 가산세와 과태료 등 중대한 불이익을 받습니다.
신축 아파트 투기 억제
- 인기있는 분양권이 지나치게 높은 가격으로 거래되는 것을 막고, 신축 아파트 시장의 투기 열풍을 잠재우려는 의도도 깔려 있습니다.
4. 손피거래, 이제는 부담이 너무 커진다?
매수자의 금전적 부담 증가
- 매수자는 양도세를 포함한 거래가액을 지불해야 하기 때문에 부담이 크게 늘어납니다.
- 매수자가 거래가액 22억 원에 양도세 6억8800만원을 대신 부담한다고 가정하면, 매수 금액은 총 28억 8800만원에 달합니다.
매도인에게도 불리할 수 있다
- 매수자의 부담이 커지면서 분양권 거래 자체가 줄어들 가능성도 있습니다.
- 이는 매도인의 거래 성사율 하락으로 이어질 수 있습니다.
다운거래 유혹과 그 위험성
- 세금 부담을 줄이기 위해 다운거래를 시도할 가능성이 높아지지만, 국세청은 이를 엄정히 단속할 계획이라고 발혔습니다.
5. 다운거래의 위험성
적발 시 가혹한 처벌
- 과소 신고한 세액의 40%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.
- 비과세 및 감면 혜택도 모두 취소되며, 과태료(실제 거래가액의 10%)까지 추가됩니다.
실수요자도 타격
- 다운거래는 매도 매수자 모두에게 불이익을 줄 수 있으며, 특히 실수요자의 시장 진입을 더욱 어렵게 만듭니다.
6. 앞으로의 전망과 대응 방안
분양권 거래의 위축
- 세금 부담 증가로 인해 분양권 거래가 줄어들 가능성이 높습니다.
- 이는 신축 아파트 분양권 시장의 전반적인 침체를 초래할 수 있습니다.
철저한 거래 신고 핋요
- 분양권 거래 시 실제 거래가액을 정확히 신고하고, 법적 리스크를 방지하는 것이 좋습니다.
전문가의 도움을 받자
- 복잡한 세법 변경 사항은 전문가와 상의해 손해가 없도록 하는게 좋습니다.
손피거래, 이제는 신중히 접근해야 할때입니다. 조심할때입니다.
손피거래는 분양권 시장에서 흔히 사용되던 방식이지만, 이제는 변경된 양도세 규정으로 인해 매수 매도자 모두에게 부담이 커졌습니다. 세금 회피를 위해 다운거래를 시도할 경우 심각한 법적 문제가 발생할 수 있으니, 손피거래를 유도하는 부동산이나, 매도인을 만난다면 피하는게 좋습니다.
