그동안 전세사기 이렇게 해왔다. 가등기와 무자본 갭투자의 악몽
안녕하세요.
이번에는 “그동안 전세사기 이렇게 해왔다. 가등기와 무자본 갭투자의 악몽”라는 주제로 포스팅하겠습니다.
서울, 경기, 인천 빌라 85채를 수렁에 빠뜨린 ‘가등기 악용’ 사건의 전말
2021년 12월, 서울 은평구 갈현동의 한 빌라에 전세로 살던 세입자. 보증금 2억 1,500만원을 들고 들어가면서 그가 예상한 것은 ‘행복한 전세 생활’이었다. 하지만 현실은 ‘전세금 반환이 안 된다’라는 충격적인 만기시점으로 이어졌다. 계약 만료를 앞두고 집주인에게 전세금 반환을 요구했으나 집주인은 갑자기 A라는 이름의 부동산 회사로 변경이 되었고, 그 뒤로 연락이 끊겼다.
그렇다면 무슨 일이 일어난 것일까? 해당 세입자는 이후 전세사기 피해자로서 법적인 절차를 발기 시작했다. 전세사기 피해자 특별법에 따라 경매로 집을 낙찰받으려던 찰나, 그 집에 ‘가등기’가 설정되어 있다는 사실을 발견했다. 놀랍게도 가등기는 2022년 4월 8일, 전세보증금을 그대로 승계하는 방식으로 무자본 갭투자로 해당 집을 구매한 B씨가 설정한 것이었다. 그 집의 가등기 주체는 바로 C라는 회사였다.
가등기, 전세사기 피해자에게 무슨 의미일까?
가등기란 ‘소유권 이전 청구권 가등기’와 ‘담보 가등ㄱ’로 구분된다. 문제는 전자의 ‘소유권이전청구권 가등기’인데, 이는 매매계약을 체결한 후 집을 팔았다고 주장할때, 그 매도인의 이중매매를 방지하기 위한 수단으로 설정한다. 이 가등기 때문에 경매에서 해당 부동산을 낙찰받더라도, 가등기권자가 본등기를 신청하면 소유권이 갑자기 바뀌어버린다.
C라는 회사는 위 세입자가 살던 빌라 외에도 서울, 경기 인천 지역의 빌라 85채에 가등기를 걸어 놓았다. 가등기가 걸린 주택은 경매에서 사실상 ‘낙찰 불가’인 셈이다. 피해자들이 ‘가등기 덫’에 걸린 이유는 바로 이 때문이다. 즉, 가등기 말소가 이러우지지 않으면, 해당 주탁은 경매를 통해서도 손에 넣을 수 없다.
무자본 갭투자와 가등기, 서로 어떻게 얽혀 있나?
자, 이제 ‘무자본 갭투자’라는 이 화려한 개념을 풀어보자. 무자본 갭투자는 흔히 세입자 전세금을 이용해 집을 구입하는 방식이다. 즉, 집주인이 세입자로부터 전세금을 받으면 그 전세금으로 집을 구매하고, 다시 다른 세입자에게 그 집을 임대하는 형태이다. 이 방식은 본질적으로 ‘전세금’을 활용하여 집을 구입하는 형식이기 때문에, 세입자는 그 집에 실질적인 소유권이 없고, 오직 ‘전세금’만 있다.
여기에 가등기가 더해지면 상황은 더욱 복잡해진다. 무자본 갭투자를 통해 집주인으로부터 전세금을 받고 집을 구매한 뒤, 가등기를 설정하는 방식은 마치 ‘전세금의 덫’을 추가하는 것과 같다. 세입자는 전세금을 돌려받이 못한 채 경매로 돌아갈 수 밖에 없는 상황에 처하게 된다. 이 악의적인 행위는 경매에서 가등기가 설정되어 있는 한, 세입자들이 피해를 복구할 수 없게 만든다.
피해자들은 왜 ‘가등기 덫’에 갇혔나?
2022년 3월부터 9월까지 6개월 동안, C 회사는 무자본 갭투자를 통해서 서울, 경기, 인천 지역 85채에 대해서 가등기를 설정했다. 이중 81채에는 ‘임차권 등기’까지 설정되어 있었고, 피해자들은 이를 통해 전세금을 떼인 상황이다. 전세금을 돌려받기 위해서는 경매 절차를 밟지만, 가등기가 걸려 있는 상태에서는 사실상 경매 낙찰도 불가능하다.
피해자들은 “경매에서 가등기를 말소시키지 않으면 피해를 회복할 방법이 없다”고 호소하고 있다. 실제로 경매에서 가등기 약정 기간이 10년이라면, 그 가등기를 말소시킬 방법이 없는 한, 피해자는 10년을 기다려야만 한다. 문제는 가등기를 설정한 사람들이 이 가등기를 쉽게 말소할 리 없다는 점이다.
법적 구제책은 무엇인가?
현재 피해자들은 가등기 말소소송을 진행하고 있지만, 대부분 패소하는 상황이다. 이 소송에서는 집 주인과 가등기 설정자가 공모 관계에 있다는 사실을 입증해야 하고, 이 과정에서 피해자가 승소하려면 ‘초과 채무’를 입증해야만 한다. 그러나 현실적으로 이 모든 것을 입증하기는 매우 어렵다. 또한, 정부의 전세사기 대책에서는 가등기가 걸린 주택에 대한 구제책이 전혀 마련되지 않았다.
피해자들은 “수사기관이 나서야 해결된다”는 목소리를 높이고 있다. 경찰은 초기에는 C회사에 대한 조사를 시작했지만, 이후 잦은 수사관 변경 등의 이유로 큰 전진을 보지 못하고 있다. 피해자들은 정부와 수사기관이 적극적으로 나서야만 이 상황이 해결될 것이라고 주장하고 있다.
가등기 남용, 제도적 보완이 필요하다.
이번 사건에서 가장 중요한 교훈은 바로 ‘가등기의 남용’이다. 무자본 갭투자와 가등기의 결합은 전세사기 피해자들에게 심각한 피해를 입히고 있다. 가등기를 설정하는 주체가 집주인과 밀접하게 연결되어 있다는 사실을 증명하려는 노력도 중요하지만, 제도적으로 이를 예방할 수 있는 장치가 마련되어야 한다,.
- 세입자에게 미리 알리는 제도 도입: 가등기가 설정될 때 세입자에게 이를 미리 알려야 한다. 가등기의 설정 사실을 알지 못한 채 계약을 체결한 피해자들은 보증금을 돌려받기 어렵게 된다.
- 가등기 설정에 대한 규제 강화: 가등기를 악용하는 부동산 회사나 개인에 대해서는 처벌을 강화해야 한다. 특히, 가등기를 설정한 회사가 실질적으로 피해를 유발한 경우, 법적 책임을 묻는 것이 필요하다.
- 가등기 말소소송에서 입증 책임 완화: 피해자가 공모 관계를 입증해야 하는 현재의 구조는 피해자에게 과도한 부담을 준다. 법원은 입증 책임을 완화하여, 피해자들이 더 쉽게 구제를 받을 수 있는 방법을 마련해야 한다.
결론: ‘가등기 덫’에 걸린 전세사기 피해자들, 해결책
결국, ‘가등기와’무자본 갭투자’라는 두 악성 구조가 결합해 피해자들에게 심각한 피해를 입혔다는 사실을 여실히 보여준다. 피해자들은 경매에서 이익을 얻을 수 없고, 법적 절차 역시 그리 간단치 않다. 이제는 정부와 수사기관이 나서서 ‘가등기 남용’을 막고, 피해자들을 구제할 수 있는 방안을 마련해야 한다.
