공사비 왜이렇게 비싸졌을까? 토목의 2배인 건설비 급등 원인과 앞으로의 전망
안녕하세요.
이번에는 “공사비 왜이렇게 비싸졌을까? 토목의 2배인 건설비 급등 원인과 앞으로의 전망 “라는 주제로 포스팅하겠습니다.
건물 건설 공사비가 토목 건설의 두 배 속도로 증가하고 있다고 합니다. 대체 왜 이정도까지 치솟는 건지, 원인과 앞으로의 전망까지, 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
1. 공사비, 얼마나 올랐을까?
3년 만에 13% 상슽
한국건설기술연구원의 데이터에 따르면 건설공사비지수는
- 2020년: 100(기준)
- 2023년 9월: 130.45
불과 3년만에 12.92% 상승했습니다.
주요 자재 가격 급등
- 시멘트: 2022년 톤당 7만5610원 -> 2023년 9만 5768원 (26.66% 상승)
- 인건비: 2021년 일당 23만5615원-> 2023년 27만 4286원 (16.31% 상승)
이처럼 자재와 인건비 상승이 공사비 상승의 주된 원인으로 꼽히고 있습니다.
2. 건물 공사비가 특히 많이 오른 이유
노동력이 많이 투입되는 건물 건설
건물 공사는 토목 공사에 비해 노동력 의존도가 높습니다.
- 골조, 창호, 엘리베이터, 조경등 다양한 자재가 추가로 필요합니다.
- 마감 공사에서는 장비보다 인력이 투입되는 경우가 많아 인건비 상승의 영향을 크게 받습니다.
재료의 다양성과 복잡성
- 토목 공사는 주로 대규모 장비와 표준화된 자재를 사용하는 반면,
- 건물 공사는 개별 맞춤형 자재와 공법이 필요해 공사비가 더 많이 드는 구조입니다.
프로젝트파이낸싱(PF)차이
- 토목 공사는 주로 정부 발주로 안정적인 자금 조달이 이루어지지만,
- 건물 공사는 민간 자금 조달이 많음 (PF 금리상승-> 공사비 부담 증가로 이어짐)
3. 공사비 급등의 배경: 왜이렇게 비싸졌나?
코로나19와 글로벌 공급망 문제
- 코로나 19로 원자재 공급 부족이 발생했습니다.
- 여기에 우크라이나 전쟁과 중동 불안정성이 겹치며 자재 가격 폭등으로 이어졌습니다.
인건비의 지속적 상승
- 건설업계는 숙련된 인력이 부족한 상황에서 인건비가 매년 상승하고 있습니다.
- 건설 노임은 한 번 오르면 내려가지 않는 하방 경직성을 가지기 때문에 공사비 부담이 누적되고 있습니다.
물가 상승과 환율 변동
- 원자재 수입 의존도가 높은 한국은 환율 상승이 비용 증가의 주요 요인입니다.
- 특히 철강, 시멘트 등 필수 자재의 가격 상승폭이 두드러집니다.
4. 대표적인 공사비 증액 사례
최근 발표된 정정고시를 살펴보면, 건물 건설 프로젝트에서 공사비 증액이 특히 강조되었습니다.
- 잠실 진주 아파트 주택재건축사업
- 도마, 변동 6 재정비촉진구역 재개발사업
- 범일3구역 주상복합 신축공사
이런 건물 건설 프로젝트들은 다양한 자재와 인건비 투입으로 공사비가 급등한 사례로 꼽힙니다.
5. 앞으로 공사비는 어떻게 될까?
추가 상승 가능성 높음
전문가들은 공사비 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망합니다.
- 중동 불안정성 -> 국제 유가 변동성 증가
- 환율 변동성 -> 자재 수입 가격 상승
공사비 조정은 후행적으로 반영
- 현행 공사비 증액은 과거 원가 상승분을 반영한 것
- 최근 상승분은 계약에 반영되기까지 시차가 존재하기에, 앞으로 추가적인 공사비 인상이 불가피
6. 공사비 상승, 건설사와 발주처의 협상 포인트는?
발주처와 시공사의 협상 과정
- 시공사는 원가 상승을 이유로 공사비 증액 요청을 합니다.
- 발주처는 증액 여부와 금액을 조정하며, 협상 기간이 길어지는 경우도 많습니다.
정부 지원과 정책 변화 필요성
- 공공사업에서는 정부가 일부 비용을 지원하거나
- 건설 자재비 안정화 정책을 통해 시장 안정화를 도모해야 한다는 목소리도 나옵니다.
7. 공사비 상승, 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까?
신규 분양가 상승
- 공사비 상승은 아파트 분양가 인상으로 이어집니다.
- 이는 청약 경쟁률에도 영향을 미쳐, 인기 지역에 실수요자가 몰리는 현상을 강화 할 수 있습니다.
건설사의 재무 부담 증가
- PF 조달 비용과 상승, 공사비 부담으로 일부 건설사는 재정 압박을 받을 가능성이 큽니다.
리모델링 수요 증가
- 신규 건축비 상승으로 리모델링이 대안으로 떠오를수 있습니다.
공사비 상승 시대, 우리는 어떻게 준비해야 하나?
공사비 상승은 단순히 건설업계만의 문제가 아닙니다.
부동산 시장, 소비자 비용, 국가 경제에까지 영향을 미치는 중요한 변수 입니다.
신중한 투자계획
- 건설 원가 상승이 반영된 부동산 가격을 주변과 반드시 비교
정부와 업계의 협력 강화
- 공사비 상승 억제를 위한 정부 정책과 업계의 협력이 중요할 떄
장기적인 시장 변화 주시
- 글로벌 경제 상황과 건설 기술 혁신이 공사비에 미칠 영향을 지속적으로 주목해야 한다.
